Grundstückswert ermitteln: Was ist der Wert eines Grundstücks?
Wenn es um den Kauf oder Verkauf von Immobilien geht, ist eines der wichtigsten Dinge, die Sie wissen müssen, wie viel Ihr Grundstück tatsächlich wert ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diese Bodenrichtwerte zu ermitteln, und wir werden heute einige davon vorstellen. Lesen Sie weiter, um mehr über die Schätzung Ihres Grundstückswertes zu erfahren und auch für die aktuelle Grundsteuerreform gut informiert zu sein!
Viele Grundstückseigentümer stellen sich irgendwann einmal die Frage nach dem Wert ihres Grundstücks. Wenn Sie den Verkauf Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, ist es wichtig, sich über die Standardwerte in Ihrer Region zu informieren, eine professionelle Bewertung vornehmen zu lassen und sich des geschätzten Wertes sicher zu sein, bevor Sie in Verkaufsverhandlungen gehen. Doch woher kommen diese Zahlen? Und wer legt sie fest? In diesem Leitfaden beantworten wir häufige Fragen zu Themen wie Grundstücksbewertung und Preisberechnung.
Wann steigen und wann fallen Grundstückspreise?
Wann steigen und wann fallen die Bodenwerte oder Bodenrichtwerte? Der Wert eines Grundstücks wird durch die Nachfrage und das Angebot auf dem Markt bestimmt. Wenn es viel Interesse an Grundstücken gibt, aber nur wenig davon verfügbar ist, wird der Preis dieser Immobilie höher sein, als wenn es weniger Nachfrage nach Immobilien, aber mehr Angebot gibt.
Wer legt die Grundstückspreise fest?
Je nach Zweck der Wertermittlung sind verschiedene Sachverständige an der Festlegung der Bodenpreise beteiligt. Zur Vereinheitlichung legen in Deutschland Gutachterausschüsse Basiswerte fest. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, berechnen Immobilienmakler, welcher Preis auf dem Markt realistisch erzielt werden kann. Auch Gutachter geben Schätzungen ab, die jedoch in der Regel rechtsverbindlich sind, wenn sie vor Gericht angefochten werden.
Wie Sie den Wert Ihres Grundstücks ermitteln
Der Wert eines Grundstücks ist oft schwer zu bestimmen. Das liegt daran, dass Land ein einzigartiges Gut ist - es gibt kein anderes Stück Land auf der Welt, das ihm gleicht. Wenn Gutachter also versuchen, den Wert eines Grundstücks zu Ihrer Immobilie zu berechnen, müssen sie viele verschiedene Faktoren berücksichtigen.
Einige der Faktoren, die ein Gutachter bei der Ermittlung des Wertes eines Grundstücks berücksichtigt, sind:
- die Lage des Grundstücks
- die Größe des Grundstücks
- die derzeitige Nutzung des Grundstücks
- die Bebauung des Grundstücks
- die potenzielle künftige Nutzung des Grundstücks
- der Marktwert ähnlicher Immobilien in der Umgebung
Dies sind nur einige der Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen können.
Die Bewertungsverfahren für Grundstückswerte
Die Vergleichswertmethode
Eine der Methoden, mit denen Gutachter den Wert eines Grundstücks ermitteln, ist die Vergleichswertmethode bzw das Vergleichswertverfahren. Diese wird vorrangig verwendet, um Grundstückspreise zu ermitteln. Bei dieser Methode werden ähnliche Grundstücke in der Umgebung betrachtet und deren Werte verglichen.
Der Gutachter berücksichtigt dabei Faktoren wie die Größe des Grundstücks, die Lage und die derzeitige Nutzung des Grundstücks. Außerdem werden die jüngsten Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke herangezogen, um eine Vorstellung vom Marktwert des betreffenden Grundstücks zu erhalten.
Das Bodenrichtwertverfahren
Eine weitere Methode, mit der Gutachter den Wert eines Grunds ermitteln, ist die Bodenrichtwertmethode. Bei dieser Methode wird der Wert eines Grundstücks anhand der durchschnittlichen Kaufpreise für Grundstücke in bestimmten Gebieten berechnet. Es kann vom Immobiliengutachter als Alternative zum Vergleichswertverfahren verwendet werden.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein Wert, der Gutachtern hilft, den Marktwert eines Grundstücks zu berechnen. Er basiert auf den durchschnittlichen Kaufpreisen für Grundstücke in bestimmten Gebieten. Der typische Lagewert von Grundstücken in einem begrenzten Gebiet, den Bodenrichtwertzonen, wird durch den allgemeinen Verkehrswert bestimmt. Die von einer Bodenrichtwertzone erfassten Grundstücke sollten nach Art und Nutzung weitgehend vergleichbar sein, so dass die Wertverhältnisse in der Regel einheitlich sind.
Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt?
Der typische Bodenwert eines Gebiets basiert auf einem Grundstück, das ähnliche Eigenschaften wie die Bodenrichtwertzone aufweist. In vielen Städten wird dieses Grundstück auch als Einheitsparzelle oder Grundbesitzeinheit bezeichnet. Eine Bodenrichtwertzone findet sich häufig in einem Bezirk, kann aber auch in einem Vorort, einer Stadt oder einem Landkreis liegen
Der Bodenwert wird ermittelt, indem die in einem bestimmten Zeitraum erzielten Kaufpreise für Grundstücke, die in der entsprechenden Bodenrichtwertzone liegen, gemittelt werden. Es wird der Bodenrichtwert pro Quadratmeter (Euro) ermittelt. Wenn Sie Ihr Grundstück bebauen, muss der Veräußerungsgewinn ermittelt werden, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Bodenrichtwert bildet somit den reinen Grundstückswert ab.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?
Der Bodenrichtwert in Ihrem Gebiet oder Ihrer Gemeinde wird von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt. Diese Ausschüsse verwalten sich selbst und setzen sich aus Immobilienfachleuten zusammen, deren Hauptziel es ist, Transparenz darüber zu schaffen, was Immobilien wert sind.
Dem Gutachterausschuss werden von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Grundstückskaufverträge übermittelt. Auf diese Weise können die Gutachterausschüsse alle Informationen über die Immobilien Kaufpreise in einem bestimmten Ort oder einer bestimmten Gemeinde erhalten und auswerten, einen entsprechenden Bodenrichtwert für eine bestimmte Bodenwertzone ermitteln und Preistrends aufzeigen.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenpreis?
Der Gutachterausschuss verwendet nur die Kaufpreiseingänge aus der Region als Grundlage für die Berechnung des typischen Bodenwerts. Dies bedeutet, dass der Gutachterausschuss den durchschnittlichen Grundstückswert nicht individuell bewertet und den Eigentümern möglicherweise einen zu niedrigen Angebotspreis unterbreitet.
Der Wert eines Grundstücks steht nur in einem schwachen Zusammenhang mit dem tatsächlichen Preis pro Quadratmeter. Es gibt andere, wichtigere Faktoren, die den Marktwert beeinflussen wie z.B. Größe und Form des Grundstücks, Grad der Bebauung, Eigenschaften des Bodens, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften, Art des Baulandes und der Bepflanzung.
Was ist das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS)?
BORIS ist die Abkürzung für das "Bodenrichtwert-Informationssystem" in Deutschland. Es ist ein System, das 2006 eingeführt wurde und den Nutzern die Recherche von Bodenrichtwerten für Grund und Boden ermöglicht, es zeigt als Anhaltspunkt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens. BORIS basiert auf dem Vernetzten Bodenrichtwert-Informationssystem (VBORIS) und dort finden sich die jeweiligen Bodenrichtwertkarten. Die meisten Bundesländer haben ihr eigenes BORIS auf der Grundlage von VBORIS.
Die Hauptaufgabe von BORIS ist es, Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Ein Gutachterausschuss erhält von den Notaren in seinem Zuständigkeitsbereich Kopien aller Grundstückskaufverträge. Auf diese Weise können die Gutachterausschüsse alle Daten zu den Kaufverträgen sammeln und auswerten
Beispiele für Bodenrichtwerte: Bodenrichtwerte in Göppingen, Bodenrichtwerte in Esslingen am Neckar, Bodenrichtwert der Stadt Nürtingen, Bodenrichtwert Kirchheim unter Teck, Bodenrichtwertkarte Eislingen/Fils
In BORIS werden Brüche angezeigt. Der Nenner ist der Bodenrichtwert des typischen Bodenrichtwertgebäudes, während der Zähler Daten über die Nutzung des Gebiets enthält. Die Abkürzungen EU und SU beziehen sich auf den Sanierungs- oder Entwicklungszuschlag in ländlichen Gebieten. In städtischen Gebieten wird in der Regel zwischen Wohn-, Misch- und Gewerbegebieten unterschieden.
- W: Fläche für Wohnbebauung und eventuell geringe, nicht störende gewerbliche Nutzung
- G: Flächen, die auch für dienstleistungsorientierte Gewerbe genutzt werden können
- M1: Flächen mit Kerngebietscharakter, hoher baulicher Ausnutzung und geringem Wohnanteil
- M2: Flächen mit Kern- und Mischgebietscharakter und ausgewogenem Wohnanteil
- GB: Bodenrichtwert für eine bebaute Gemeinbedarfsfläche
Die Dezimalzahl Auskunft über die Gebietsspezifische Geschossflächenzahl (GFZ). Die Zahl unterhalb des Bruches ist die Identifikationsnummer der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Welchen Nutzen der Bodenrichtwert für Sie hat
Der Bodenrichtwert ist ein wertvolles Instrument für verschiedene Zielgruppen. Zum einen dient er den Kommunen als Orientierung für die eigene Immobilienbewertung. Andererseits können Privatpersonen anhand der Bodenrichtwerte überprüfen, ob sie zu viel oder zu wenig für ihr Grundstück bezahlt haben, also das Preisniveau. Darüber hinaus nutzen auch Banken die Bodenrichtwerte um den Wert einer Immobilie bei der Kreditvergabe zu bewerten.
Um sicherzustellen, dass die Bodenrichtwerte möglichst realistisch sind, werden sie regelmäßig aktualisiert. Zu diesem Zweck sammeln die Gutachterausschüsse alle Kaufpreise für Immobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich und berechnen die Bodenrichtwerte entsprechend neu. Auf diese Weise sind die Bodenrichtwerte immer auf dem neuesten Stand und bieten eine gute Grundlage für die Entscheidungsfindung und hilfreich für die Grundstückswertermittlung bzw. Online Bewertung Ihrer Grundstücksfläche.
